Meer koopaanbod door uitponden in Den Haag: wat betekent dat voor kopers en verkopers in 2026?

Wie de woningmarkt in Den Haag volgt, merkt dat er iets verschuift. Er komen meer koopwoningen beschikbaar, de hectiek voelt soms iets minder extreem dan een paar jaar geleden, en tegelijk blijft de druk hoog. Voor jou als koper of verkoper is dat dubbel: er liggen kansen, maar je wilt geen fouten maken op het moment dat je veel geld en emotie investeert.

Een belangrijk woord dat je steeds vaker hoort is uitponden. Dat betekent dat een verhuurder een woning die eerst werd verhuurd, verkoopt aan een koper. Dat werkt door in Den Haag: meer woningen in verkoop, en daarmee soms net wat meer keuze.

Wat is uitponden en waarom gebeurt het vaker?

Uitponden is simpel gezegd: een huurwoning wordt een koopwoning. Dat gebeurt vaak bij particuliere verhuurders of beleggers die besluiten dat verhuren minder aantrekkelijk is geworden. Er zijn meerdere redenen waarom iemand die keuze maakt:

• Regels voor huurprijzen zijn strenger geworden. De Wet betaalbare huur heeft als doel dat de huurprijs beter past bij de kwaliteit van de woning. Voor verhuurders betekent dit vaker rekenen met een puntensysteem en meer controle op wat je redelijkerwijs mag vragen.
• Meer toezicht en administratie. Bij nieuwe huurcontracten moet vaker duidelijk onderbouwd worden waarom een huurprijs klopt. Dat is extra werk en extra risico als je het niet goed vastlegt.
• Lokale regels zoals opkoopbescherming. In Den Haag geldt opkoopbescherming voor woningen tot en met een bepaalde WOZ-waarde. Koop je zo’n woning, dan mag je die niet zomaar verhuren. Dat remt beleggingsaankopen en kan ervoor zorgen dat woningen eerder bij eigenaar-bewoners terechtkomen.

Het resultaat: meer huurwoningen komen in de verkoop, vaak als appartement of kleinere gezinswoning. Precies het type waar starters en doorstromers naar zoeken. Dat kan jouw kansen vergroten, mits je het proces slim aanpakt.

Wat betekent dit voor jou als koper in Den Haag?

Meer aanbod klinkt goed, maar het is geen garantie dat je ineens rustig kunt shoppen. Den Haag blijft populair, en veel huizen gaan nog steeds snel weg. Wel kun je door het extra aanbod strategischer worden.

Voordeel 1: meer keuze en beter vergelijken

Als er meer woningen te koop staan, kun je beter vergelijken. Je krijgt sneller gevoel bij prijs per vierkante meter, staat van onderhoud, VvE-kosten en ligging. Dat helpt je om te herkennen wanneer een woning te duur is, of juist scherp geprijsd.

Voordeel 2: soms minder extreme biedstress

In Den Haag wordt nog regelmatig overboden, maar het kan voorkomen dat de druk iets minder is dan in de meest verhitte periode. Dat betekent niet dat je niet moet voorbereiden, wel dat je vaker kunt kiezen voor een bod dat bij jouw situatie past in plaats van puur uit paniek.

Aandachtspunt 1: uitpondwoningen vragen extra check op papierwerk

Bij woningen die uit verhuur komen, wil je extra scherp zijn op documenten. Denk aan:

• VvE-stukken: meerjarenonderhoudsplan, notulen, reservefonds, servicekosten.
• Staat van onderhoud: is er lang alleen het minimale gedaan?
• Gebruik en aanpassingen: zijn verbouwingen netjes uitgevoerd en gedocumenteerd?

Aandachtspunt 2: financiering moet staan als een huis

Met meer aanbod krijg je meer kansen, maar je moet ze wel kunnen pakken. Regel daarom vroeg:

• Een realistische maximale hypotheekberekening.
• Een duidelijke strategie voor ontbindende voorwaarden.
• Een buffer voor kosten koper, verduurzaming of directe verbeteringen.

Wat betekent dit voor jou als verkoper in Den Haag?

Meer aanbod betekent ook meer concurrentie. Dat vraagt om een betere voorbereiding. Het goede nieuws: kopers zijn vaak nog steeds bereid om te betalen voor kwaliteit, sfeer en zekerheid. Het draait dus minder om harder roepen, en meer om slimmer presenteren.

Prijsstelling moet kloppen

Een te hoge vraagprijs kan ervoor zorgen dat je woning blijft hangen, zeker wanneer er meer vergelijkbaar aanbod online staat. Een te lage vraagprijs kan juist een storm aan bezichtigingen geven, maar ook verwachtingen scheppen die je niet waarmaakt. Je wilt een prijs die logisch voelt op basis van recente verkopen, staat van onderhoud en locatie.

Presentatie is niet optioneel

In een markt met meer keuze gaan kopers selecteren. Dan helpt het als jouw woning direct vertrouwen wekt:

• Opgeruimd en licht, met een duidelijke indeling.
• Goede foto’s en een realistische plattegrond.
• Transparantie over onderhoud, VvE en eventuele aandachtspunten.

Transparantie voorkomt gedoe achteraf

Kopers zijn kritischer als ze keuze hebben. Duidelijkheid over zaken zoals fundering, VvE, isolatie en eventuele eerdere lekkages voorkomt discussies. Het kan ook helpen bij een hogere opbrengst, omdat onzekerheid vaak leidt tot lagere biedingen of lastige voorwaarden.

In deze fase kiezen veel verkopers voor begeleiding door een verkoopmakelaar in Den Haag, juist omdat prijs, presentatie en onderhandeling nu meer impact hebben dan ooit.

De rol van regels: opkoopbescherming en betaalbare huur in het kort

Je hoeft geen jurist te zijn, maar je moet wel weten welke regels jouw situatie kunnen raken.

Opkoopbescherming in Den Haag

Koop je een woning onder een bepaalde WOZ-grens, dan mag je die niet automatisch verhuren. Dat is vooral relevant als je koopt met het idee om later te verhuren, of als je twijfelt tussen zelf wonen en investering.

Wet betaalbare huur

Deze wet stuurt sterker op huurprijzen die passen bij de woningkwaliteit. Dat beïnvloedt de keuzes van verhuurders en kan het uitponden verder aanjagen.

Voor kopers betekent dit vooral: weet waarvoor je koopt. Voor verkopers betekent het: begrijp welk type koper je aantrekt. Een woning die interessant is voor starters vraagt een andere aanpak dan een woning die vooral doorstromers aanspreekt.

Praktische checklist: zo pak je kansen zonder risico

Checklist voor kopers

• Maak een shortlist van wijken en woningtypes, en volg actief nieuw aanbod.
• Beoordeel niet alleen de woning, maar ook de VvE en de onderhoudsstatus.
• Laat je bodstrategie aansluiten op jouw grens, niet op de emotie van het moment.
• Plan bij twijfel een bouwkundige keuring of specialistische check, vooral bij oudere panden.
• Start met een waardebepaling op basis van recente transacties, niet op basis van gevoel.
• Zorg dat alle documenten compleet zijn voordat je live gaat.
• Investeer in presentatie: licht, ruimte, foto’s, plattegrond, en een helder verhaal.
• Bespreek vooraf hoe je omgaat met biedingen en voorwaarden, zodat je niet ad hoc beslist.

Checklist voor verkopers

Wanneer is professionele begeleiding slim?

Als je in Den Haag koopt of verkoopt, gaat het al snel om grote bedragen en strakke deadlines. Juist in een markt die verandert door extra aanbod en nieuwe regels, is het prettig als iemand je helpt om de juiste afwegingen te maken, de documenten te controleren en stevig te onderhandelen.

Wil je dat soort ondersteuning, dan kan een NVM Makelaar in Den Haag je helpen met structuur, marktkennis en het bewaken van jouw belangen. DOEN Makelaars is daar een voorbeeld van als praktische route wanneer je merkt dat je meer zekerheid of slagkracht nodig hebt.

Bottom line: uitponden en veranderende regels creëren meer beweging in Den Haag. Dat levert kansen op voor kopers die goed voorbereid zijn, en voor verkopers die scherp sturen op prijs, presentatie en transparantie. Met een plan en de juiste checks haal je voordeel uit de verschuiving, zonder onnodig risico.