Huis verhuren: een rendabele investering?

Hebt u enkele jaren geld gespaard? En zoekt u een manier om meer rendement te maken op uw spaargeld? Of zoekt u naar een bron van extra inkomen? 

Wat is vandaag de dag een betrouwbare investering? Sommigen prefereren een belegging in aandelen of opties , maar andere mensen vinden de risico’s daarvan te groot. 

Sparen op de bank levert vrijwel niets op. Zelfs het voor lange tijd vastzetten van een geldbedrag via zoiets als depositosparen geeft een zeer laag resultaat. Niet doen Een beginnende verhuurder die voor de eerste keer een woning wil gaan verhuren, krijgt meestal allerlei argumenten van derden waarom het verhuren van een appartement een enorm belachelijk plan is. Enig veelvoorkomende gevaren van het verhuren van een appartement die genoemd worden zijn:

• De huurder zorgt voor waardevermindering van uw woning.
• De huurder verwoest uw appartement.
• De huurder zal u failliet laten gaan.
• De huurder maakt ruzie met de buurt.
• etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn deels gebaseerd op feiten. Beleggen in een woning is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die ervoor nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich dikwijls uitgeput omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder kunnen worden. Ze worden ingehaald door de feiten. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi resultaat verkrijgen met de verhuur van een huis. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden een oplossingvraagstukken. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan verhuurmakelaars. Onder het motto: Wel de lusten, niet de lasten.

Vraagstukken voor de verhuurder

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de beginnende verhuurder hoort men in de meeste gevallen dezelfde soort vragen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te beantwoorden voordat hij/zij een woning kan verhuren. Enkele voorbeeld vragen zijn:

• Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
• Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
• Zijn mijn huurinkomsten belasting vrij?
• Moet ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
• Welke verzekeringen zijn verstandig om te regelen?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een woning voor het eerst zullen verhuren, lijkt het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

Verhuurmakelaar taken

Een verhuurmakelaar kent op hoofdlijn 2 activiteiten: het zoeken naar nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een woning en de huurders. Dit heeft als gevolg dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende taken uitvoert:

• Het screenen van een kandidaathuurder, met onder andere controle op kredietwaardigheiden legitimatiebewijs.
• Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
• Het opstellen van een presentatie van de woning (zoals beschrijvingen, fotos, etc.) en woonomgeving, gericht op de doelgroep.
• Advies over eventuele aanpassingen voor betere verhuurbaarheid.
• Bepalen van verhuurdoel (denk aan korte of langetermijn verhuur) .
• Reacties van potentiele huurders inventariseren en controleren of zij passen in de doelgroep.
• Sleuteloverdracht aan de huurder.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de markt. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een marktconforme huurprijs? Met actuele huurcontracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de valkuilen van de verhuur van een appartement. En kan een verhuurder helpen valkuilen te omzeilen.

De verhuurmakelaar is voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het bij wet niet toegestaan is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun activiteiten indienen bij zowel de verhuurder, als bij de huurder, diegene die een appartement zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou mogen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders richten zich vooral op verhuur aan expatriates (ofwel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij dikwijls werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders. Expats hebben in de meeste gevallen wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van wegen en nabijheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expats uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatie zullen dus in het Engels moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Verhuur ook in de toekomst interessant?

Het ziet er naar uit dat het verhuren van woningen ook de komende jaren interessant blijft. De komende jaren blijft een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. De huurprijzen zijn in deze tijd hoger dan ze ooit waren. De andere opties voor beleggen (zoals sparen) blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk. De prijzen van woningen blijven stijgen, waardoor bij verkoop potentieel een aanvullend winst behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat het verhuren van appartementen in de komende jaren zeer interessant blijft.

Huren blijven toenemen

Een gunstige ontwikkeling voor verhuur: de gemiddelde huurprijs van een huurappartement in de vrije sector is medio 2016 met meer dan 6% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is met name de afgelopen twee jaar de huurprijs in de Randstad erg hard gestegen. Een woning huren in Amsterdam is nog steeds heel veel duurder dan bijvoorbeeld in een plaats als Amersfoort.

Airbnb maakt verhuur interessant

Met name huizen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar appartementen wordt groter, terwijl het aanbod kleiner is. De vraag is wel wat verstandiger is: verhuur via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnb-verhuur zijn in de meeste gevallen hoge huurprijzen te vragen. Vooral wanneer het een appartement betreft in een centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In het hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Echter, in laagseizoen is de marktvraag aanzienlijk kleiner – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan de winst flink negatief beinvloeden. Tot slot zijn toeristische huurders niet altijd wenselijk voor uw huis en/of de omgeving. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor niet zelden niet de meest wenselijke huurders. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb ontwikkeling wel een positief effect op woningverhuur in breder zin.

Woning te koop aanbieden?

Soms bedenkt men het net te laat: “we hadden ons oude appartement ook kunnen verhuren in plaats van verkopen!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) appartement zullen verhuren in plaats van aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe woning hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude woning? De vraag is dan: het appartement verhuren in plaats van verkopen?

Een woning verkopen levert ineens een bedrag op, en een huis verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de business case: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een appartement heeft dat goed verhuurbaar is, is verhuur dikwijls een goede optie – zeker gegeven de in de meeste gevallen minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuur van een appartement interessant?

Is een appartement verhuren wat voor mij? Dat hangt van een aantal zaken af. Heeft u een bepaald vermogen dat u wilt investeren in een huis? Hebt u een appartement (of woning op het oog) dat gewild is door huurders – door bijvoorbeeld de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Dan is een huis verhuren een aantrekkelijke optie om rendement te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw woning.