Hypotheek als ondernemer: welke cijfers wil de bank zien?

Wie in loondienst werkt, laat bij een hypotheekaanvraag een werkgeversverklaring en een paar loonstroken zien. Voor ondernemers ligt dat anders. Je inkomen wisselt per jaar, en een geldverstrekker wil weten of je de maandlasten ook in een minder goed jaar kunt betalen. Een huis kopen is als zelfstandige goed mogelijk, maar het vraagt meer voorbereiding.

Hoe een geldverstrekker naar je inkomen kijkt

Bij ondernemers kijken geldverstrekkers meestal niet naar één goed jaar, maar naar je inkomen over een langere periode. Vaak gaat het om een gemiddelde over de laatste drie jaar, waarbij een sterke stijging of daling extra vragen oproept. Is je winst het laatste jaar lager dan daarvoor, dan rekent de bank vaak met dat lagere bedrag.

Daarnaast telt de stabiliteit van je bedrijf mee. Heb je een vaste klantenkring, een gezonde buffer en weinig schulden, dan is dat een sterker verhaal dan een hoge winst die van één grote opdracht afhangt. Ben je pas kort ondernemer, dan zijn de mogelijkheden kleiner. Sommige geldverstrekkers werken met één jaar cijfers of een prognose, andere vragen er drie.

De papieren die je nodig hebt

Een geldverstrekker wil je inkomen kunnen controleren. Daarvoor heb je meer nodig dan een overzicht uit je boekhoudprogramma. Begin op tijd met verzamelen, want het opvragen van stukken kost vaak meer tijd dan je denkt.

Wat meestal wordt gevraagd

• De jaarcijfers van de afgelopen jaren, met balans en winst-en-verliesrekening
• Je aangiften inkomstenbelasting en de definitieve aanslagen over dezelfde jaren
• Een uittreksel uit het Handelsregister van de KvK
• Bij een bv: de jaarrekening van de bv en een overzicht van je salaris als dga
• Soms een inkomensverklaring ondernemer, opgesteld door een erkende adviseur
• Een recent overzicht van je lopende jaar, zoals een tussentijdse winst-en-verliesrekening

Het helpt als je cijfers netjes en volgens vaste regels zijn opgesteld. Wie zijn jaarcijfers laten samenstellen door een accountant, heeft stukken die een geldverstrekker zonder veel vragen accepteert. Zelfgemaakte overzichten worden vaker teruggestuurd met aanvullende vragen.

Eenmanszaak of bv: het maakt verschil

Bij een eenmanszaak of vof is de winst uit onderneming de basis voor je hypotheek. Bij een bv ligt dat anders. Daar kijkt de geldverstrekker in de eerste plaats naar het salaris dat je jezelf als directeur-grootaandeelhouder uitbetaalt. Winst die in de bv blijft staan, telt niet altijd volledig mee.

Dat is een reden om een hypotheekaanvraag niet los te zien van je fiscale keuzes. Een laag salaris kan fiscaal gunstig lijken, maar je leencapaciteit flink beperken. Wie een huis wil kopen, doet er goed aan dat een jaar of twee van tevoren te bespreken. Met belastingadvies voor zelfstandigen kun je zien hoe je inkomen, je belastingdruk en je hypotheekwensen samen uitpakken.

Je aanvraag sterker maken

Een paar dingen kun je zelf doen om je kansen te vergroten. Houd je zakelijke en privéfinanciën strikt gescheiden, zodat je cijfers overzichtelijk zijn. Los kleine leningen en roodstanden af voordat je de aanvraag doet. En bouw een buffer op, want een geldverstrekker ziet graag dat je een tegenvallend kwartaal kunt opvangen.

Ga ook op zoek naar een hypotheekadviseur die ervaring heeft met ondernemers. Niet elke geldverstrekker beoordeelt zelfstandigen op dezelfde manier, en een adviseur weet welke partij bij jouw situatie past.

Houd er ook rekening mee dat je als ondernemer geen werkgever hebt die bij ziekte doorbetaalt. Een geldverstrekker vraagt daar niet altijd naar, maar voor jezelf is het verstandig om na te gaan hoe je de maandlasten betaalt als je een tijd niet kunt werken. Een arbeidsongeschiktheidsverzekering of een flinke buffer kan dat risico opvangen.

Op tijd beginnen loont

De meeste problemen bij een hypotheek voor ondernemers ontstaan door haast: ontbrekende jaarcijfers, een aangifte die nog niet is ingediend of een salaris dat niet bij de wensen past. Wie een jaar vooruit denkt, voorkomt dat. Zorg dat je administratie bijgewerkt is, dat je aangiften rond zijn en dat je weet welk bedrag je realistisch kunt lenen. Dan sta je sterk als je droomhuis te koop komt.